JDF |

Au sens fiscal, une location meublée est la location d'immeubles destinés à l'habitation et dotés des meubles suffisants pour l'occuper. Les revenus qui en sont issus sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), professionnels ou non. Le contribuable a le choix entre deux régimes d'imposition : la location meublée professionnelle (LMP), imposée en tant que BIC professionnels, et la location meublée non professionnelle (LMNP), imposée comme des BIC non professionnels. La location meublée professionnelle (LMP) La loi de finances 2009 a réformé le régime de la LMP afin de restreindre la définition du caractère professionnel de l'exercice de cette activité. Le régime de LMP est désormais réservé aux contribuables dont l'activité professionnelle principale est la location meublée. La nouvelle définition s'applique à compter de l'imposition des revenus de 2009, y compris pour les locations en cours. Il faut satisfaire trois conditions pour bénéficier de ce régime. D'abord, l'un des membres du foyer fiscal doit être inscrit au registre du commerce et des sociétés. Ensuite, les recettes annuelles tirées de cette activité par l'ensemble du foyer fiscal doivent être supérieures à 23.000 euros. Enfin, ces recettes doivent excéder les autres revenus professionnels du foyer fiscal. Les loueurs ne respectant pas l'une de ces conditions seront considérés comme des loueurs non professionnels. Les avantages fiscaux du régime de LMP résultent de la seule application de l'ensemble des règles relatives aux revenus professionnels. Il n'existe pas de dispositif spécifique de détermination du résultat d'ensemble. Ainsi, en devenant loueur professionnel, le contribuable doit être bien conscient que les obligations de l'entrepreneur individuel (comptables, déclaratives, sociales) s'imposent à lui pour bénéficier des mêmes avantages. Le régime fiscal de LMP permet notamment d'imputer les déficits d'exploitation sur le revenu global sans limitation de montant, sous réserve que ces déficits ne proviennent pas d'amortissements exclus des charges déductibles. En outre, les plus-values des loueurs professionnels bénéficient, si l'activité est exercée depuis au moins cinq ans, d'une exonération totale lorsque la moyenne des recettes tirées de la location au titre des exercices clos au cours des deux dernières années n'excède pas le seuil de 90.000 euros hors taxes, et d'une exonération partielle si ces recettes oscillent entre 90.000 euros HT et 126.000 euros HT. La location meublée non professionnelle (LMNP) Il a été instauré un nouveau régime de faveur pour les LMNP. Une réduction d'impôt sur le revenu est accordée aux personnes physiques qui acquièrent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012, au sein de certaines structures (établissement social ou médico-social accueillant des personnes âgées ou handicapées...), un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou un logement achevé depuis au moins quinze ans ayant fait l'objet ou faisant l'objet de travaux en vue de sa location meublée. Le propriétaire doit s'engager à louer, de manière effective et continue, pendant au moins neuf ans à l'exploitant de l'établissement ou de la résidence. La réduction d'impôt est calculée sur le prix de revient des logements (soit le prix d'acquisition plus les frais afférents à l'opération), dans la limite de 300.000 euros par an. Le taux de la réduction d'impôt est fixé à 25 % pour les investissements réalisés en 2009 (soit une réduction maximale de 75.000 euros) et à 20 % pour les investissements réalisés entre 2010 et 2012 (soit une réduction de 60.000 euros au maximum). La réduction est imputée sur neuf années, à raison du neuvième de son montant chaque année. Enfin, les déficits des LMNP ne sont imputables que sur les bénéfices de même nature réalisés au cours de l'année et des dix suivantes. La location meublée et l'ISF Les locaux d'habitation loués meublés ne sont considérés comme des biens professionnels pour l'assiette de l'ISF que si ces locations sont consenties, directement ou indirectement, par des personnes qui réalisent plus de 23.000 euros de recettes annuelles et retirent de cette activité plus de 50 % des revenus du foyer fiscal. La définition de LMP en matière d'impôt sur le revenu n'établit pas, elle, de plafond de 50 %. Le contribuable dont les recettes tirées de la location excèdent 50 % des revenus du foyer fiscal sans être supérieures à ces revenus sera donc considéré comme loueur professionnel en matière d'ISF et comme un loueur non professionnel au regard de l'IR. Les biens loués pourront alors bénéficier de l'exonération prévue pour les biens professionnels en matière d'ISF.