La baisse des prix touche à sa fin, c'est à nouveau le moment d'acheter
bernard de cremiers -
LE JOURNAL DES FINANCES. La pierre peut-elle toujours être considérée comme une valeur refuge ?
BERNARD DE CRÉMIERS (Coprésident de Laforêt immobilier): Plus qu'un refuge, je dirais que la pierre représente la sécurité. Des études récentes réalisées sur les jeunes générations montrent leur volonté de transmettre un patrimoine pérenne. Ce sont d'ailleurs les primo-accédants qui animent le marché.
CHRISTIAN ROLLOY (Président de Promogim): A la fois symbole de refuge et de sécurité, la pierre est plébiscitée par les acheteurs. Elle correspond à un besoin fondamental. Pour les dix prochaines années, le marché recèle un potentiel important pour des raisons à la fois démographiques et sociologiques. Les investisseurs ne s'y trompent pas, ni d'ailleurs le primo-accédant.
MATHILDE LEMOINE (Directrice des études économiques et de la stratégie marchés HSBC France) : Je suis d'accord avec cette analyse. Et, comme les salaires ont peu augmenté, les ménages envisagent la pierre non seulement comme une valeur refuge, mais aussi comme le moyen de réaliser un gain potentiel.
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS (Président de l'Unpi Paris-Ile-de-France) : Oui, la pierre est une valeur refuge, mais seulement sur le long terme. En outre, pour bien investir, il faut aimer la pierre, que l'on peut considérer comme une valeur fondamentale au même titre que la famille ou la terre.
LE JOURNAL DES FINANCES. La petite reprise des prix observée dans l'immobilier ancien au troisième trimestre 2009 annonce-t-elle un nouveau retournement de tendance et un retour à la hausse des prix ?
MATHILDE LEMOINE : Il faut différencier le neuf de l'ancien. Le Scellier a eu un effet plus fort que ce que nous anticipions. Il faut aussi souligner la très bonne réactivité des promoteurs, qui ont rapidement réduit leur offre et ont évité au marché de s'effondrer. Cette réaction a contribué à la bonne tenue du neuf. Dans l'ancien, la reprise a été provoquée par une conjugaison de facteurs, comme la baisse des taux d'intérêt et des prix. En un an, la solvabilité des ménages a crû de 15 %. Les prix devraient encore légèrement augmenter en fin d'année, ce qui confirmerait notre prévision de recul des prix de 7 % en moyenne en 2009 en France dans l'ancien.
Toutefois, des éléments inquiétants sont à prendre en considération pour le futur. On n'a jamais observé de redémarrage franc du marché immobilier tant que le taux de chômage n'a pas dépassé son pic : selon nos calculs, quand le chômage augmente de un point, les prix baissent de 2 %. De plus, la remontée des taux d'emprunt, la stagnation des salaires et le verdissement du crédit d'impôt pour la résidence principale vont peser sur la solvabilité des ménages. Il est difficile d'évaluer à quel moment va s'essouffler l'impulsion donnée par les pouvoirs publics, mais la demande pourrait faiblir en 2010, ce qui peserait à nouveau sur les prix.
CHRISTIAN ROLLOY : Dans le neuf, on constate une amélioration très sensible du pouvoir d'achat, de l'ordre 20 à 25 % en un an. La diminution de l'offre a joué un rôle considérable dans la stabilisation du marché. L'offre est en chute libre. Elle est passée de 100.000 logements au quatrième trimestre 2008 à 63.0000 ce dernier trimestre. Les besoins sont énormes et les acheteurs ont tendance à se porter sur le neuf car beaucoup de biens anciens deviennent obsolètes au vu des nouvelles normes thermiques.
La situation du neuf est très positive. Bien sûr, une hausse des taux ralentirait le marché. Les incitations gouvernementales ont également eu un impact considérable. Chez nous, 52 % des ventes sont réalisées en Scellier. Le pourcentage est encore supérieur chez d'autres promoteurs. Si l'extinction du dispositif s'effectuait en sifflet, ses effets devraient s'atténuer en douceur. En 2010, le marché du neuf devrait être bien orienté, avec un rétablissement de l'offre et une augmentation sensible des ventes par rapport à 2009, conjugués à une faible hausse de prix. Toutefois, il faut toujours du temps pour relancer la machine. Aujourd'hui, on constate déjà des excès sur les prix du foncier pour des opérations qui sortiront dans un an ou plus.
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS : Le coût de la construction est également renchéri par les nouvelles normes thermiques.
CHRISTIAN ROLLOY :
Le surcoût pour un immeuble BBC (« bâtiment basse consommation ») est de l'ordre de 6 à 8 %, voire 10 %. Une hausse sensible, certes, mais pas phénoménale. En outre, les opérateurs de la filière progressent et, du fait de la concurrence, proposent des produits moins chers. Les immeubles BBC ne verront pas le jour avant le printemps 2010, mais même si l'avantage fiscal est de 20 % au lieu de 25 %, les investisseurs feront encore une bonne affaire et une opération irrésistible !
Sauf en cas de crise majeure, l'immobilier neuf ne reculera pas. Il faudrait que les promoteurs soient contraints de se débarrasser de leurs stocks. La baisse des prix constatée en 2008 a permis au marché de repartir ; compte tenu des besoins, celui-ci devrait être globalement bien orienté pour les dix ans qui viennent.
BERNARD DE CRÉMIERS : Nous vivons une période étonnante. Il y a un malade, le marché immobilier, qui semble tout à coup entrer en convalescence et donne même l'impression qu'il est en voie de guérison. Nous avions estimé nécessaire fin 2008 une baisse des prix de 20 % pour que les ménages retrouvent des conditions d'endettement convenables. Après avoir assisté il y a un an à de véritables « soldes de Noël », nous constatons depuis lors et contre toute attente une lente amélioration.
Le plus étonnant reste la chute du nombre de biens mis en vente. Dans les années 1991, les agences Laforêt avaient à vendre en France 250 biens à un instant T. Aujourd'hui, elles en ont seulement 110. Pour Paris intra-muros, ce nombre est même passé de 80 à 20 biens !
Ainsi, lorsqu'un acheteur pousse la porte d'une agence immobilière, il n'a pas la possibilité de comparer. Un facteur qui l'empêche de négocier. Les transactions se sont dès lors stabilisées à des niveaux très faibles car le marché de la seconde accession est bloqué.
On comptabilisait 700.000 transactions en 2007, contre environ 480.000 en 2009. Nous ne sommes pas encore dans un cycle de reprise mais sans doute sur un point bas.
En 2008, on a enregistré une baisse moyenne des prix de 4 à 5 %, et en 2009 de 5 %. Au total, la baisse sera de 8 à 9 % au total sur deux ans, sans doute plus pour certaines régions. Nous devrions assister en 2010 à un jeu de balancier chirurgical en fonction des villes.
Certaines d'entre elles vont continuer à baisser, Marseille par exemple. D'autres, comme Toulouse ou Bordeaux, où nous avons assisté à un effondrement des prix en deux ans, sont déjà en train de remonter.
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS : Aujourd'hui, la clientèle n'est plus solvable au-delà de 3.000 à 3.500 euros le mètre carré. C'est un vrai problème pour toute la population qui travaille à Paris, sauf à acheter en deuxième couronne... Et les gens ne s'engagent pas n'importe comment.
MATHILDE LEMOINE : La solvabilité des ménages est un élément essentiel. En 2009, les salaires ont bien tenu car ils étaient corrélés à la forte inflation de 2008. De plus, les taux d'emprunt ont baissé et les conditions de crédit ont cessé d'être resserrées. N'oublions pas le déversement de liquidités et la baisse importante des prix passée qui stimulent la demande.
BERNARD DE CRÉMIERS : La baisse constatée aujourd'hui est insuffisante. En 2000, les prix n'ont fait que retrouver leur niveau de 1990. Entre 2000 et aujourd'hui, ils ont été multiplié par deux, ce qui a eu un effet très important sur le pouvoir d'achat immobilier. Aujourd'hui, nous sommes dans une phase de stagnation. Il n'y aura pas de hausse des prix, mais pas de baisse non plus car il y a très peu d'offres.
MATHILDE LEMOINE : La pierre peut bénéficier d'un afflux d'acquéreurs qui ne croient plus en rien et se tournent vers l'immobilier. Cela peut être aussi l'un des effets de la perte de la valeur de la monnaie liée aux politiques monétaires très expansionnistes. Autre atout pour les investisseurs, nous assistons aujourd'hui à une forte remontée de la prime de risque.
CHRISTIAN ROLLOY : Quelques acheteurs n'ont d'ailleurs pas besoin de crédit ; ils préfèrent investir dans la pierre plutôt que de garder des liquidités qui leur rapportent zéro. Il faut ici différencier le neuf de l'ancien. L'immobilier est un bien d'usage et nous sommes aujourd'hui confrontés à un problème de normes. Une partie du parc est désormais obsolète, mais les propriétaires immobiliers ne sont pas prêts à prendre cette donnée en compte. Il y a peu d'offres car les propriétaires considèrent qu'ils peuvent vendre plus cher. Même s'il existe des exceptions, comme Paris intra-muros, les propriétaires devront baisser les prix des logements qui sont de véritables épaves thermiques.
LE JOURNAL DES FINANCES. Est-ce le moment d'investir ?
BERNARD DE CRÉMIERS : Pourquoi attendre ? Nous ne sommes plus dans une logique de baisse des prix. En attendant encore un an ou deux, on prend le risque de voir repartir les prix à la hausse.
CHRISTIAN ROLLOY : C'est le moment d'acheter, mais je précise que l'intérêt des promoteurs n'est pas que le marché s'emballe. Aujourd'hui, l'investisseur peut faire le plein d'avantages fiscaux et les primo-accédants bénéficient à la fois de taux d'intérêt bas et d'un PTZ (Ndlr : prêt à taux zéro) doublé. Par ailleurs, les prix du neuf vont subir une légère remontée, ne serait-ce qu'à cause de la norme BBC.
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS : Attention, il ne faut pas tomber dans le piège de la défiscalisation à tout prix pour avoir ensuite des problèmes avec l'administration fiscale en cas de vacance. Je peux citer 30 zones dans lesquelles les biens ne sont pas loués. L'investisseur peut aussi attendre la prochaine crise pour voir les prix baisser. Après l'affaire Madoff, Dubaï... On se demande quelle sera la prochaine péripétie.
MATHILDE LEMOINE : C'est un bon moment pour investir. Notre prime de risque est positive et a franchement monté.
LE JOURNAL DES FINANCES. La hausse de la fiscalité est-elle de nature à obérer les rendements de l'immobilier ?
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS : Aujourd'hui, les investisseurs ne pensent pas encore à la hausse de la fiscalité, mais son impact risque d'être très important. Une première réforme de la fiscalité locale avait été initiée dans les années 90, puis remisée dans les placards face au tollé qu'elle avait suscité. La réforme des valeurs locatives fait peur, d'autant plus qu'elle va s'accompagner d'une hausse très forte de la fiscalité locale.
BERNARD DE CRÉMIERS : La baisse des transactions a fait chuter les recettes de collectivités locales liées aux droits de mutation de 25 %. Il faut donc bien qu'elles se rattrapent.
PHILIPPE SEMERDJIAN-PHEBUS : Certains députés de la majorité, comme Marie-Anne Montchamp, Gilles Carrez, Etienne Pinte ou Thierry Mariani, ont voulu soumettre aux prélèvements sociaux les plus-values immobilières dès le premier euro, sans tenir compte des abattements pour durée de détention. C'est absolument intolérable et j'espère bien que ces députés seront battus aux prochaines élections.
Les bailleurs ne sont pas de grands capitalistes. De nombreux petits épargnants se lancent dans l'immobilier pour compléter leur retraite. Aujourd'hui, la rentabilité est de 2 %, voire 3 % au maximum après impôt. Tant qu'il y aura une fiscalité aussi importante sur les loyers, non seulement les bailleurs ne baisseront pas les loyers, mais on éloignera de ce marché un grand nombre d'investisseurs potentiels.
CHRISTIAN ROLLOY : Je ne suis pas très inquiet. Nous bénéficions actuellement avec le régime Scellier d'un régime fiscal exceptionnel. Nous n'avions jusqu'à présent jamais connu cela. Quant à la fiscalisation des plus-values, je n'imagine pas un seul instant qu'elle soit mise en oeuvre. Du jour au lendemain, le marché immobilier serait en partie bloqué. Seuls vendraient les propriétaires qui ne pourraient pas faire autrement. Les transactions dans l'ancien chuteraient à 350.000 par an. Les élus locaux connaissent l'importance de l'immobilier dans l'économie et ne laisseront pas faire une telle absurdité avec ses conséquences négatives sur l'emploi et sur les recettes fiscales.
MATHILDE LEMOINE : Je rappelle qu'entre 2002 et 2009, sur les 2,1 % de croissance annuelle moyenne, 0,9 point provient du secteur de l'immobilier. J'ajoute qu'en principe la fiscalité est contracyclique.
Son rendement augmente lorsque l'économie va bien. Or, dans les débats récents, on observe que les parlementaires cherchent avant tout à consolider les recettes quel que soit l'état du marché. La bonne pratique voudrait au contraire que la fiscalité puisse s'ajuster à la baisse lorsque l'économie est faible.
PROPOS RECUEILLIS PAR MARIE-CHRISTINE SONKIN ET FRÉDÉRIC DURAND-BAZIN