« Notre patrimoine devrait baisser de 5 à 6 % à fin juin »

L'association des actionnaires minoritaires a formé un recours contre Gecina. Sur quelles bases ?
Elle a formé ce recours avec quatre personnes, toutes membres du comité d'entreprise. L'essentiel de leurs griefs est lié à l'opération Bami, du nom d'une société spécialisée dans la détention de bureaux à Madrid que Gecina a acquise l'an dernier. Cette opération est cohérente avec la stratégie de Gecina, qui repose sur une diversification des actifs, mais également de son territoire géographique. Toutes les opérations liées à Bami ont été approuvées par le conseil d'administration, avec abstention des membres liés à la société, et la valorisation retenue l'a été après rapports d'experts immobiliers et évaluations financières de banques d'affaires. Depuis plusieurs mois, chaque conseil d'administration est pourtant l'occasion pour le président du CE, soutenu par un administrateur, Antoine Jeancourt-Galignani, de revenir sur le sujet. Alors même que j'ai constaté à mon arrivée à la tête de la société que ce dernier n'avait guère de leçon à me donner en matière de conflit d'intérêts. Le conseil d'administration, par 16 voix sur 18, a donc décidé de ne pas renouveler son mandat.
Le marché de l'immobilier souffre actuellement. Quelles sont les perspectives de Gecina cette année ?
A fin juin, nous tablons sur une baisse comprise entre 5 et 6 % de la valeur du patrimoine de Gecina par rapport à décembre 2008. L'activité bureau souffre plus que le logement. La rotation de notre patrimoine fait partie intégrante de la stratégie de la société et nous réalisons une excellente année à ce niveau dans le logement. Ainsi, nous avons déjà finalisé 300 millions d'euros de cessions de logements depuis le début de l'année alors que notre objectif sur l'ensemble de l'exercice se situe dans une fourchette de 350 à 360 millions. Pour les loyers, nous tablons sur un niveau de 654 millions d'euros en 2009, ce qui correspond à une progression de 2,7 %. Pour l'exercice suivant, nous visons 675 à 680 millions d'euros.
Disposez-vous des moyens suffisants pour financer votre développement ?
Nous sommes à l'aise avec notre ratio d'endettement LTV (dette nette rapportée à la valeur du patrimoine), qui se situait à 38,5 % fin 2008. Mécaniquement, la baisse de la valeur du patrimoine fait remonter ce ratio, mais nous ne sommes pas inquiets à ce sujet. D'autant que nous disposons d'une importante trésorerie. En décembre 2008, nous affichions 445 millions d'euros de disponibilités. Nous visons 650 millions à fin 2009, après paiement du dividende 2008.
Précisément, vous distribuez depuis deux ans un dividende supérieur à votre cash-flow par action. Est-ce tenable ?
Nous avons fait un effort particulier au niveau du dividende ces dernières années. Le régime fiscal Siic nous oblige à distribuer 85 % de notre cash-flow courant. Nous sommes largement au-dessus puisque nous versons 104 % du cash-flow par action au titre de l'exercice 2008. La chute de l'action explique que nous ayons décidé de faire un effort en augmentant fortement le dividende.
Vous êtes espagnol et votre conseil d'administration est composé aux deux tiers d'Espagnols. Est-il possible de diriger ainsi une entreprise qui réalise l'essentiel de son activité en France ?
Je suis désormais président du conseil d'administration. J'habite à Paris trois jours par semaine, ce qui correspond à 150 jours par an environ. Je participe à l'élaboration du budget, je m'assure de son exécution, de la planification de la stratégie et de la gestion des opérations corporate. La gestion de la société est assurée pleinement par le directeur général et ses équipes. Pour ce qui est des administrateurs, ils sont effectivement aux deux tiers espagnols, ce qui est cohérent avec la structure du capital, détenu aux deux tiers par des Espagnols.
Justement, au niveau du capital, où en est le conflit avec Metrovacesa, qui est le premier actionnaire de Gecina, avec 27 % de son capital ?
Je dois d'abord rappeler que Metrovacesa est forcément une société qui me tient à coeur puisque c'est moi qui l'ai fait grandir. Il y a effectivement un conflit depuis plusieurs années avec la famille Sanahuja. Mais la prise de contrôle par les banques de Metrovacesa a amené le conseil d'administration de Gecina à abandonner l'accord de séparation qui avait été conclu avec les Sanahuja. Pendant deux ou trois mois, les rapports avec les banques ont effectivement été difficiles. Elles n'ont apprécié ni la fin de l'accord de séparation ni l'opération Bami. Mais la relation se normalise. Les banques ont demandé à être mieux représentées au conseil d'administration, qui compte 18 membres. Désormais, Metrovacesa dispose de 5 administrateurs. M. Soler est représenté par 3 administrateurs. Predica en a 2. Il y a 6 indépendants. Je n'ai que deux postes.
Les banques n'auraient-elles pas intérêt à vendre leur participation dans Gecina ?
Au prix actuel, elles ne veulent sûrement pas. L'actif net réévalué se situe à 129 euros alors que le cours ne dépasse pas 60 euros. Au moins pour le moment...
Et vous, seriez-vous prêt à acheter des actions ?
Qu'en est-il de la situation de votre holding personnelle ? Une vente de titres Gecina, afin de faire face à une demande de remboursement de vos créanciers, est-elle possible ?
Ma situation est parfaitement claire. Je suis endetté à hauteur de 450 millions d'euros, alors que ma participation dans Gecina est actuellement valorisée 720 millions d'euros et qu'elle vaut 1,5 milliard d'euros en termes d'actif net réévalué. Les dividendes que je touche me permettent de faire face à mes engagements. De plus, cette dette n'est soumise à aucun covenant.