L'immobilier cherche un point d'appui

Les fonds spécialisés sur le secteur de l'immobilier en Bourse paient cette année un tribut très lourd à la crise financière tandis qu'ils avaient commencé à consolider avant que ne survienne l'affaire des subprimes en juillet 2007. Considérés comme étant relativement défensifs, ces fonds ont changé de profil ces dernières années pour aborder une gestion moins conservatrice alors que les sociétés immobilières et foncières ont également profondément évolué. Tout d'abord, les gérants ne s'intéresent plus aux seules valeurs françaises, mais élargissent leur champ d'investissement à toute l'Europe. Cette ouverture leur a permis de disposer d'un choix de titres plus important pour réduire les risques liés à la concentration des avoirs sur la poignée de grandes valeurs immobilières françaises. Ensuite, les fonds immobiliers ne contiennent plus d'obligations, les gestionnaires en faisant des produits entièrement investis en actions, excepté bien sûr le volant de trésorerie, qui varie d'un produit à l'autre. Certains gestionnaires souhaitent tempérer le risque lié à une spécialisation soumise à une forte cyclicité. Comme le secteur immobilier de l'indice DJ Stoxx 600 a perdu 32,60 % sur les neuf premiers mois de l'année, les gérants sont enclins à réduire cette dépendance. Ainsi, les principales participations d'Elixime Proximmo, fonds d'UFG IM, sont des sociétés, telles Bouygues (10 %), Eiffage (6,9 %), Lafarge (6,8 %) ABB (5,2 %) et Saint-Gobain (4,9 %), qui se situent toutes en marge du périmètre des sociétés foncières et immobilières. Le gérant de Palatine Immobilier, dont le portefeuille est relativement pur, a composé des lignes sur Vinci et Ciments Français le mois dernier afin de tirer parti de la décote de ces titres. En revanche, Laurent Gauville, gérant du fonds Immobilier 21, préfère concentrer son portefeuille sur les seules valeurs immobilières. Il prône le retour du prix au mètre carré comme indicateur alors que la financiarisation de l'immobilier avait conduit les professionnels à se référer à la seule rentabilité des capitaux investis. D'où le recours excessif à l'endettement de certaines foncières qui envisagent maintenant d'augmenter leur capital dans une Bourse déliquescente. « L'analyse des prix au mètre carré des patrimoines permet une comparaison avec une donnée issue de l'économie réelle, le coût de construction, moins volatil que la rentabilité exigée », souligne le gérant. Or il estime à 1.800 euros le mètre carré l'immobilier commercial détenu par le FCP Immobilier 21 alors que « le programme de développement de Silic à Orly-Rungis est annoncé à 2.600 euros le mètre carré et l'extension de la galerie commerciale de Klépierre à Val d'Europe se situe à 3.000 euros le mètre carré ». Pour son fonds, Laurent Gauville évite les sociétés dont le taux d'endettement est supérieur à 50 % et dont les actifs sont faiblement rémunérateurs. C'est ce qui l'a conduit à se tenir à l'écart de l'Autriche et de l'Espagne, les deux plus grosses déconvenues du secteur en Europe, et à vendre ses participations en Allemagne et en Finlande à la fin du premier semestre.