«La tendance est nettement à la baisse sur le marché de l’immobilier depuis le début de l’été»

Quel regard portez-vous sur les origines de la crise financière que nous traversons actuellement. Vous attendiez-vous à une dégradation de la situation d'une telle ampleur ?
La crise a pu nous surprendre par sa brutalité. Au mois d'août 2007, nous entendions parler pour la première fois des crédits subprimes. Ces crédits étaient quelque chose que l'on ne connaissait pas vraiment en France, et qui avait été pratiqués avec excès aux Etats-Unis. Si nous n'étions pas vraiment inquiets au début de cette histoire, progressivement, on s'est aperçu que la situation était bien plus grave qu'il ne paraissait, et qu'elle se détériorait très rapidement.Dès le début d'année (2008), un ralentissement de l'activité était observé dans notre pays. Néanmoins, les prix résistaient relativement bien. On demeurait sur un schéma de hausse jusqu'aux vacances d'été. On s'attendait même à un atterrissage en douceur à l'instar de ce que la FNAIM avait déjà annoncé depuis déjà 2-3 ans. Et puis les évènements se sont brusquement accélérés. Le ralentissement de l'activité est devenu plus net au début du mois de juillet. On constate à présent que cette alternance de hausses et de baisses que l'on avait observée tout au long de l'année 2008, se caractérise par une tendance baissière beaucoup plus significative, avec un point d'orgue à la fin du mois de septembre. Au cours de ce troisième trimestre 2008, on enregistre en effet une baisse, sur notre observatoire, de 100% sur le prix des appartements et d'un peu moins de 10% sur le prix des maisons. Au total, sur ce trimestre, la baisse atteint un peu plus de 100% par rapport au second trimestre. Si bien que sur les douze mois glissants, on est à +0,1. Au-delà du ralentissement constaté sur le marché immobilier, l'environnement macro économique est devenu beaucoup plus inquiétant : la ministre de l'Economie, Christine Lagarde, annonce ainsi une croissance de 1% -remise en cause aujourd'hui-… Ceci signifie qu'il va y avoir une destruction d'emplois, ce qui n'est donc pas très favorable à l'investissement immobilier puisque si vous n'avez pas une vision suffisamment longue de votre avenir professionnel, ce n'est pas le moment pour acheter… Dans le même temps, l'inflation atteint 3%, et puis on voit une crise financière mondiale avec des effets au quotidien. Il y a aussi une crise bancaire et derrière, une crise boursière… Tout ça, bien sûr, dans un temps très court.

La France pourrait-elle se situer dans une situation plus confortable que ses voisins européens ?
La France semble clairement être en meilleure situation. Elle a un avantage par rapport aux autres : le crédit est un crédit qualifié, c'est-à-dire que l'on ne fait pas, ou très peu, de prêts à taux révisables et lorsque c'est le cas, celui-ci est capé. Il n'y a donc pas ici le risque que l'on connaît aux Etats-Unis, en Angleterre ou en Irlande, de valeurs immobilières qui, ayant baissé, mettent dans l'embarras l'emprunteur.

Qu'en est-il de la baisse des prix sur le marché immobilier français?
En termes de ralentissement des prix, nous sommes incontestablement dans une meilleure situation également. Nos besoins sont beaucoup plus importants qu'en Espagne où vous avez plus de 90% de la population qui sont propriétaires contre 57% dans notre pays.

Que pensez-vous du rapport élaboré par le Conseil d'analyse économique visant à définir les moyens de faire face au ralentissement du marché dans notre pays ?
Le crédit bancaire repose sur un principe de sûreté qui peut prendre deux formes différentes : la caution et l'hypothèque. Dans le cas des sûretés hypothécaires, nous ne sommes pas dans la même situation que les Etats-Unis. Il y a eu des prêts à 100%, c'est-à-dire des prêts à hauteur de l'intégralité du prix -dans certains cas, on allait même jusqu'à 110%, le prêt couvrait les frais d'acquisition et, éventuellement, les travaux qu'envisageaient d'effectuer l'acquéreur- mais à des taux révisables, non capés. Dans la plupart des cas, l'emprunteur américain avait un taux d'effort de 40%. Suite au retournement du marché américain, les biens immobililers ont perdu de la valeur. Des actifs qui valaient plus de 100 000 dollars, voyaient leur décote atteindre les 80 000 dollars. Parallèlement les taux d'intérêt augmentaient de 3% à 7/8%. Cela a conduit à un gonflement important de la charge mensuelle de l'emprunteur. Le prêteur a du exécuter sa garantie hypothécaire et vendre son bien. Nous ne sommes pas du tout dans la même situation en France. Et le rapport élaboré par le Conseil d'analyse économique ne prévoit aucunement d'instaurer ce mécanisme. Encore une fois, les taux sont le plus souvent fixes, ils sont capés lorsqu'ils sont révisables. En outre, nous n'avons pas le même renversement de tendance, il n'y a pas une baisse des prix à même de faire perdre la sécurité aux banque emprunteuses. Certes, il est possible d'avoir des nouveaux propriétaires qui ont souscrit un emprunt à 100%, qui ont perdu leur emploi, qui n'étaient pas assurés et qui se retrouvent dans une situation difficile. C'est le seul cas qui peut nous inquiéter en France.

L'idée de la mise en place d'un crédit hypothécaire pour permettre aux ménages plus modestes d'accéder à la propriété a beaucoup surpris. Une analogie a été faite avec les crédits subprimes qui ont été distribués aux Etats-Unis. Cette mise en parallèle a-t-elle du sens selon vous ?
Si on réduit le coût des frais hypothécaires (suppression de la taxe de 0,60% dans le cas des privilèges sur prêteurs de deniers), cela permettra de vulgariser l'hypothèque au détriment de la caution. Or la garantie hypothécaire est semble-t-il plus supérieure que celle de la caution. Il y aura plus de sécurité pour le prêteur.

Pensez-vous qu'il soit pertinent d'augmenter les prérogatives du FGAS (Fonds de garantie de l' accession sociale) ?
Le FGAS ne concerne que les prêts à taux 0. Nous pourrions étendre le FGAS à la garantie d'autres prêts. Mais si on a déjà la garantie hypothécaire, il n'y a pas d'intérêt de demander au FGAS d'apporter une garantie supplémentaire. Apporter une garantie aux garanties existantes ne me semble pas une bonne idée.

Pour donner plus de flexibilité aux banques, certains experts mettent en évidence la nécessité de procéder à un changement des normes comptables et à un allègement du ratio exigé. Qu'en pensez-vous ?
Les ratios prudentiels qui existent ont fait leur preuve. Alléger ces ratios aurait pour conséquence une augmentation du risque du prêteur. Il faudrait dans ce cas augmenter les garanties apportées à la banque. Aujourd'hui, on demande à l'emprunteur d'avoir un CDI et un taux d'effort qui n'excède pas les 33%. Si on augmente ce taux d'effort, on augmentera la sinistralité.

Le durcissement des conditions de crédit vous inquiète-t-il ?
Les banques ont resserré de manière évidente leurs conditions de crédits. Le taux d'effort demandé se situe entre 25 et 30%. Un apport personnel à hauteur de 20% du prix est le plus souvent exigé, en plus d'une garantie hypothécaire. Il faudrait revenir à ce qui existait avant la crise, à un taux d'effort de 33%, avec un apport personnel compris, en fonction de la situation, entre 0 et 20%. Rester dans la situation actuelle, cela pourrait avoir des conséquences dramatiques.

Quelles sont vos perspectives d'évolution du marché pour l'année prochaine ?
Il y a un ralentissement de l'activité sur le marché de l'ancien pour 2008 de l'ordre de 15%. Ce ralentissement pourrait se maintenir à ce rythme en 2009 : 600 000 transactions par rapport à 700 000 en 2007. Ce ralentissement est important mais pas catastrophique.

Quels seront les effets de ce ralentissement de l'activité sur les prix ?
Il est difficile de le dire. La baisse devrait être de 2 à 3% en 2008, elle pourrait aller jusqu'à -10% l'année prochaine, toutes choses étant égales par ailleurs.