Comment estimer vos biens pour l'ISF sans risque de redressement
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Cette année encore, il faudra vous résoudre à établir l'inventaire complet de votre patrimoine, remplir votre déclaration d'ISF, et payer l'impôt correspondant, le tout le 15 juin au plus tard. Une obligation à laquelle vous ne pourrez vous dérober si l'ensemble de vos biens immobiliers, financiers et mobiliers excède 760.000 euros (voir barème page 5). Et ne comptez pas sur notre nouveau président pour supprimer ce pensum. L'abolition de l'impôt sur la fortune ne fait pas partie de son programme, ni même l'exonération de la résidence principale. Tout au plus Nicolas Sarkozy prévoit-il la possibilité de déduire du montant de son ISF les sommes investies dans les PME et d'abaisser le seuil du bouclier fiscal à 50 % des revenus (lire page 6). Une mesure qui ne prendra corps que l'an prochain au plus tôt.
-Devant la formidable hausse de l'immobilier, qui n'a pas été tenté de sous-évaluer un bien ? Sur les cinq dernières années, certains arrondissements parisiens ont augmenté de plus de 100 %. Selon les statistiques établies par les Notaires de Paris et l'Insee, le record est détenu par le quartier de la Goutte-d'Or, dans le XVIIIe, mais d'autres plus huppés affichent également de belles progressions : 69,3 % à Chaillot (XVIe) ou encore 91,4 % pour Saint-Merri (IVe).
Les redevables qui ont fait leur déclaration en 2006 doivent tenir compte de la dernière augmentation des prix (voir carte ci-dessus). L'administration admet que l'estimation puisse être établie par réajustement de la valeur antérieure. La méthode comporte des limites car dans un même arrondissement certains quartiers peuvent se valoriser nettement plus que d'autres.
Les Notaires de Paris, qui publient des statistiques très fines (www.paris.notaires.fr), observent par exemple dans le IVe de très grandes distorsions. Sur un an, le quartier de l'Arsenal n'augmente en moyenne que de 5,7 %, alors que les prix du côté de Notre-Dame grimpent de 18,2 %. Dans le VIIIe, le quartier de l'Europe se valorise de « seulement » 7,7 % alors que celui des Champs-Elysées voit sa cote grimper de 23 % !
La comparaison avec le prix obtenu par la vente de biens similaires est considérée comme la technique la plus fiable. « Cette méthode est sans conteste la plus appropriée, puisqu'elle s'appuie sur les données réelles du marché immobilier », stipule la fiche publiée sur le site de l'administration (www.impots.gouv.fr).
« La mise en oeuvre de cette méthode suppose une étude de marché destinée à recenser les ventes les plus significatives, que l'on a coutume d'appeler "termes de comparaison", et qui doivent permettre de procéder à l'évaluation proprement dite du bien dont la valeur est recherchée », stipule le fisc.
Une étude de marché
Faute de réaliser soi-même une étude de marché comme le préconise l'administration, on peut toujours recourir à un spécialiste (agent immobilier, notaire), sachant que les estimations de ces professionnels, qui connaissent en général très bien le marché, ne constituent pas une garantie contre toute remise en cause ultérieure par l'administration fiscale.
Reste que les contribuables de bonne foi peuvent se prévaloir d'une erreur d'appréciation de 10 % (article 1727 II 3 du Code général des impôts). Encore faut-il qu'il ne s'agisse pas d'un manquement délibéré.
Explorez toutes les possibilités de décote pour votre patrimoine immobilier
- Si l'estimation brute des biens immobiliers que vous possédez vous donne le vertige, sachez que vous avez la possibilité d'appliquer des décotes en fonction de la situation juridique du bien.
La résidence principale bénéficie systématiquement d'un abattement de 20 % qui n'est pas applicable à la résidence secondaire. Dans le cas d'époux ayant cessé de cohabiter et faisant l'objet d'une imposition séparée à l'ISF, l'abattement de 20 % s'applique à la résidence principale de chacun des époux.
Pour les bien détenus en SCI, un abattement est également admis. « La décote est liée au manque de liquidité induit par une détention en SCI, explique Olivier Courteaux, responsable des études patrimoniales chez Thésaurus. Les statuts des sociétés comportent le plus souvent une clause d'agrément qui conditionne la vente de parts à l'accord de tous les associés. Dans ce cas, la décote sera proportionnellement plus importante pour celui qui ne détient que 40 % des parts que pour celui qui en détient 60 %. En tout état de cause, il serait risqué de pratiquer une décote excessive. Elle peut être par exemple de 5 % à 10 % pour un associé détenant 40 % des parts de la SCI. »
Attention, la détention d'une résidence principale en SCI peut se transformer en une arme à double tranchant car, dans ce cas, l'abattement de 20 % ne s'applique pas (Doc. adm. 7 S 351-12).
« L'indivision peut aussi, pour des raisons de manque de liquidité, justifier une décote dont le montant peut aller de 5 % à 40 % en fonction des intérêts et du nombre de personnes composant l'indivision », précise Laurent Desmoulière, directeur de l'ingénierie patrimoniale et fiscale chez Meeschaert.
Indivision et démembrement
En revanche, comme la plupart des spécialistes, il déconseille toute décote lorsqu'il s'agit d'une indivision entre époux.
Enfin, des biens reçus en donation et affectés de clauses restrictives peuvent aussi se voir attribuer une décote. Une clause d'inaliénabilité par exemple diminue la liquidité du bien et autorise une décote entre 10 et 20 %. Dans la mesure où la valeur déclarée doit toujours être la valeur vénale, il est possible d'appliquer une décote aux biens donnés en location, qui se vendent toujours moins cher que les biens libres.
Encore faut-il examiner le bail, la durée restant à courir et le montant du loyer pour déterminer le montant de l'abattement. « Pour un bien loué au prix du marché aux conditions de droit commun et pour lequel il reste deux ans à courir, la décote est d'environ 5 % à 10 %, estime Olivier Courteaux. En revanche, s'il s'agit d'une loi de 48 avec un droit de maintien dans les lieux pour le locataire, la réduction peut aller jusqu'à 20 %, mais il n'y a pas vraiment de règle. »
« Déclarer son patrimoine à l'ISF, c'est gérer un risque. Il est en tout cas préférable d'opérer une décote plutôt que de sous-estimer un bien, conseille Olivier Courteaux. Dans le premier cas, même s'il y a vérification, il sera possible d'opposer à l'administration des arguments de droit et si un redressement est opéré, il ne doit pas être assorti d'intérêts de retard. Ce sera en revanche le cas si le bien a été simplement sous-évalué. » A l'inverse, la position de l'administration est très précise en ce qui concerne les biens démembrés. Les biens grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage (article 885 G du Code général des impôts) doivent être déclarés par l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage ou d'habitation pour leur valeur en pleine propriété, sans aucun abattement au titre du démembrement.
Il existe toutefois des exceptions à la règle d'imposition de l'usufruitier sur la valeur des biens en pleine propriété.
Dans les trois cas suivants, l'usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun leur droit, en retenant obligatoirement l'évaluation en fonction de l'âge de l'usufruitier résultant de l'application du barème légal.
Premier cas, vous avez fait don de la nue-propriété à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes (ou à un de leurs établissements publics), un établissement public national à caractère administratif ou une association ou fondation reconnues d'utilité publique.
Deuxième hypothèse : vous avez vendu à un tiers (autre qu'héritier, donataire ou personne interposée) la nue-propriété d'un bien pour n'en conserver que l'usufruit.
Enfin, vous devez également séparer la valeur de l'usufruit de celle de la nue- propriété en qualité de conjoint survivant, si vous bénéficiez :
- d'un usufruit en application de l'article 1094 (absence de descendant et survie d'ascendant[s] du conjoint prédécédé) ou 1098 (présence d'un ou de plusieurs enfants d'un premier lit ;
- de l'usufruit du droit d'exploitation des oeuvres prévu à l'article L123-6 du Code de la propriété intellectuelle ;
- de l'usufruit légal à raison de décès intervenu avant le 1er juillet 2002. Attention, l'usufruit conventionnel du conjoint survivant prévu à l'article 1094-1 du Code civil n'est pas visé par ces dispositions et donne lieu à l'imposition du seul usufruitier sur la valeur en pleine propriété des biens en cause (BOI 7 S-2-04 n° 35 du 23 février 2004). Il en est de même lorsque le démembrement de propriété résulte de conventions matrimoniales.
M.-C.S.
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- Si l'estimation brute des biens immobiliers que vous possédez vous donne le vertige, sachez que vous avez la possibilité d'appliquer des décotes en fonction de la situation juridique du bien.
La résidence principale bénéficie systématiquement d'un abattement de 20 % qui n'est pas applicable à la résidence secondaire. Dans le cas d'époux ayant cessé de cohabiter et faisant l'objet d'une imposition séparée à l'ISF, l'abattement de 20 % s'applique à la résidence principale de chacun des époux.
Pour les bien détenus en SCI, un abattement est également admis. « La décote est liée au manque de liquidité induit par une détention en SCI, explique Olivier Courteaux, responsable des études patrimoniales chez Thésaurus. Les statuts des sociétés comportent le plus souvent une clause d'agrément qui conditionne la vente de parts à l'accord de tous les associés. Dans ce cas, la décote sera proportionnellement plus importante pour celui qui ne détient que 40 % des parts que pour celui qui en détient 60 %. En tout état de cause, il serait risqué de pratiquer une décote excessive. Elle peut être par exemple de 5 % à 10 % pour un associé détenant 40 % des parts de la SCI. »
Attention, la détention d'une résidence principale en SCI peut se transformer en une arme à double tranchant car, dans ce cas, l'abattement de 20 % ne s'applique pas (Doc. adm. 7 S 351-12).
« L'indivision peut aussi, pour des raisons de manque de liquidité, justifier une décote dont le montant peut aller de 5 % à 40 % en fonction des intérêts et du nombre de personnes composant l'indivision », précise Laurent Desmoulière, directeur de l'ingénierie patrimoniale et fiscale chez Meeschaert.
Indivision et démembrement
En revanche, comme la plupart des spécialistes, il déconseille toute décote lorsqu'il s'agit d'une indivision entre époux.
Enfin, des biens reçus en donation et affectés de clauses restrictives peuvent aussi se voir attribuer une décote. Une clause d'inaliénabilité par exemple diminue la liquidité du bien et autorise une décote entre 10 et 20 %. Dans la mesure où la valeur déclarée doit toujours être la valeur vénale, il est possible d'appliquer une décote aux biens donnés en location, qui se vendent toujours moins cher que les biens libres.
Encore faut-il examiner le bail, la durée restant à courir et le montant du loyer pour déterminer le montant de l'abattement. « Pour un bien loué au prix du marché aux conditions de droit commun et pour lequel il reste deux ans à courir, la décote est d'environ 5 % à 10 %, estime Olivier Courteaux. En revanche, s'il s'agit d'une loi de 48 avec un droit de maintien dans les lieux pour le locataire, la réduction peut aller jusqu'à 20 %, mais il n'y a pas vraiment de règle. »
« Déclarer son patrimoine à l'ISF, c'est gérer un risque. Il est en tout cas préférable d'opérer une décote plutôt que de sous-estimer un bien, conseille Olivier Courteaux. Dans le premier cas, même s'il y a vérification, il sera possible d'opposer à l'administration des arguments de droit et si un redressement est opéré, il ne doit pas être assorti d'intérêts de retard. Ce sera en revanche le cas si le bien a été simplement sous-évalué. » A l'inverse, la position de l'administration est très précise en ce qui concerne les biens démembrés. Les biens grevés d'un usufruit, d'un droit d'habitation ou d'un droit d'usage (article 885 G du Code général des impôts) doivent être déclarés par l'usufruitier ou le titulaire du droit d'usage ou d'habitation pour leur valeur en pleine propriété, sans aucun abattement au titre du démembrement.
Il existe toutefois des exceptions à la règle d'imposition de l'usufruitier sur la valeur des biens en pleine propriété.
Dans les trois cas suivants, l'usufruitier et le nu-propriétaire déclarent chacun leur droit, en retenant obligatoirement l'évaluation en fonction de l'âge de l'usufruitier résultant de l'application du barème légal.
Premier cas, vous avez fait don de la nue-propriété à l'Etat, à un département, une commune ou un syndicat de communes (ou à un de leurs établissements publics), un établissement public national à caractère administratif ou une association ou fondation reconnues d'utilité publique.
Deuxième hypothèse : vous avez vendu à un tiers (autre qu'héritier, donataire ou personne interposée) la nue-propriété d'un bien pour n'en conserver que l'usufruit.
Enfin, vous devez également séparer la valeur de l'usufruit de celle de la nue- propriété en qualité de conjoint survivant, si vous bénéficiez :
- d'un usufruit en application de l'article 1094 (absence de descendant et survie d'ascendant[s] du conjoint prédécédé) ou 1098 (présence d'un ou de plusieurs enfants d'un premier lit ;
- de l'usufruit du droit d'exploitation des oeuvres prévu à l'article L123-6 du Code de la propriété intellectuelle ;
- de l'usufruit légal à raison de décès intervenu avant le 1er juillet 2002. Attention, l'usufruit conventionnel du conjoint survivant prévu à l'article 1094-1 du Code civil n'est pas visé par ces dispositions et donne lieu à l'imposition du seul usufruitier sur la valeur en pleine propriété des biens en cause (BOI 7 S-2-04 n° 35 du 23 février 2004). Il en est de même lorsque le démembrement de propriété résulte de conventions matrimoniales.
M.-C.S.