Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf pour le donner en location à titre d'habitation principale, ou de parts de SCPI investies dans des mêmes logements répondant aux mêmes conditions.

> Avantage fiscal : amortissement de 6 % du prix d'acquisition du logement ou des parts de SCPI les sept premières années, puis 4 % les deux années suivantes, soit un amortissement maximal de 50 % de la valeur du logement.

> Contraintes : le loyer du locataire ne doit pas excéder un certain montant, fixé à environ 90 % du marché libre.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.

Borloo Populaire

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf pour le donner en location à titre d'habitation principale, ou de parts de SCPI investies dans des mêmes logements répondant aux mêmes conditions.

> Avantage fiscal : amortissement de 6 % du prix d'acquisition du logement ou des parts de SCPI les sept premières années, puis 4 % les deux années suivantes. Possibilité de proroger le dispositif deux fois par tranche de trois ans, en bénéficiant d'un amortissement supplémentaire de 2,5 % par an. Soit un amortissement maximal de 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement suivant la durée choisie.

Déduction forfaitaire de 30 % applicable aux loyers.

> Contraintes : le loyer et les revenus du locataire ne doivent pas excéder certains montants.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.

Malraux

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement puis réalisation de gros travaux de rénovation pour le donner en location à titre d'habitation principale.

> Avantage fiscal : déduction des travaux sans limitation.

> Contraintes : le logement doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

> Durée de conservation : au moins six ans.

Résidence de loisirs (ZRR)

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf situé dans une résidence de tourisme pour le donner en location au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence.

> Avantage fiscal : réduction d'impôt égale à 25 % du coût d'acquisition du logement, retenu dans la limite de 50.000 euros (100.000 euros pour un couple). La réduction d'impôt est étalée sur six ans au plus à raison du sixième de l'avantage maximal chaque année.

> Contraintes : la résidence de tourisme doit se situer dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone rurale éligible aux fonds structurels européens.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.

2007, l'an I du bouclier fiscal

Cette année surtout, il ne faudra pas céder au mirage de la défiscalisation facile. Car la donne a changé. Dès le 1er janvier 2007, le mécanisme du bouclier fiscal entrera en vigueur. Grâce à cette mesure, le contribuable ne devrait pas payer plus de 60 % de ses revenus en impôt direct (impôt sur le revenu, ISF et impôts locaux sur l'habitation principale). Si le montant de ses impôts excède ce seuil de 60 %, il pourra demander le remboursement du trop-perçu.

La possibilité d'utiliser ce bouclier doit remettre en cause toutes les stratégies habituelles utilisées pour éviter l'impôt.

Si vous êtes concerné par ce dispositif, chercher à réduire la facture par le biais d'un produit de défiscalisation n'a plus de sens.

Imaginons que vous allez acquitter en 2007 (sur les revenus perçus en 2006) 2.500 euros d'impôts sur le revenu, 23.000 euros d'ISF et 3.000 euros d'impôts locaux, alors que vos revenus se sont élevés à 40.000 euros.

Vous pouvez bénéficier du bouclier fiscal : vos impôts sont en pratique plafonnés à 24.000 euros (soit 4.500 euros de restitution). Si vous investissez dans un produit de défiscalisation vous offrant 2.000 euros de réduction d'impôt, l'effet sera en réalité nul. Le montant de la restitution ne sera plus que de 2.500 euros au lieu de 4.500 euros, vous continuerez à payer 24.000 euros d'impôt.

« Cette conséquence a au moins un avantage, celui de forcer les épargnants à investir en fonction des qualités du produit, et non plus à cause de l'avantage fiscal qu'il pourra vous procurer », explique Charles Bienaimé, directeur de la gestion privée de Meeschaert.

Mais que l'on ne s'y trompe pas. Tout le monde ne sera pas concerné par le bouclier fiscal, loin s'en faut. Et quand bien même vous pouvez prétendre à ce dispositif, une certaine méfiance doit être de mise. « Rien ne garantit aujourd'hui qu'à la faveur d'une demande de restitution un contribuable ne fasse pas l'objet d'un contrôle systématique de sa déclaration d'impôt et de l'ISF », met en garde Laurent Desmoulière, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Meeschaert

Dans ces conditions, et puisque le gouvernement n'a pas osé remettre sur le tapis la réforme des niches fiscales, la défiscalisation a encore de beaux jours devant elle.

ROBIEN RECENTRÉ, BORLOO POPULAIRE, MALRAUX, ZRR...

Les trois clés pour réussir son investissement immobilier

A quelques semaines de la fin de l'année, les conseillers en placement immobilier redoublent d'effort pour vendre leurs derniers programmes de défiscalisation. Robien Recentré et Borloo Populaire sont les vedettes de la dernière collection automne-hiver dessinée par les pouvoirs publics (voir fiches ci-dessous).

Et les placeurs de produits trouvent même en la personne du ministre du Logement un auxiliaire précieux. Lors de la présentation du projet de loi portant Engagement national pour le logement, Jean-Louis Borloo promettait entre 5,5 et 7 % de rendement à qui souhaiterait investir dans le nouveau dispositif Boorlo Populaire. Et c'est bien de cela qu'il s'agit.

Car, avant d'être des produits de défiscalisation, ces dispositifs sont avant tout des investissements immobiliers, dont la rentabilité doit rester au coeur des préoccupations. Autrement dit, pour réussir son opération, il faut prendre le temps de vérifier la solidité du projet qui vous est présenté et ne pas agir dans la précipitation.

Des précautions indispensables

Le premier point consiste à étudier l'emplacement du logement. Un appartement situé près des commerces, des transports, des écoles et bénéficiant d'un cadre de vie agréable aura de plus grandes chances de se louer qu'un logement dépourvu de toutes ces commodités. Moins de vacance locative signifiera donc plus de loyer, et une meilleure rentabilité.

La question du prix devient également cruciale aujourd'hui. En dix ans, les prix de l'immobilier ont doublé, obérant d'autant les perspectives de rendement. Il faut donc être très sélectif et porter une attention particulière aux simulations qui vous sont fournies.

Si un vendeur vous fait miroiter des perspectives de plus-values importantes en fin d'opération, vous pouvez douter du sérieux de l'offre.

Assurez-vous enfin de l'intérêt de l'investissement au regard de votre situation personnelle. Des opérations comme le Robien Recentré ou le Borloo Populaire offrent en compensation du plafonnement des loyers que vous percevrez un amortissement du bien (50 % de la valeur du logement pour le Robien, et jusqu'à 65 % pour le Borloo).

D'autres dispositifs comme le Malraux vous permettent de déduire l'intégralité de vos travaux de rénovation sans limitation. Ces mécanismes ont normalement pour effet de doper le rendement. Encore faut-il que vous soyez suffisamment imposé pour en sentir les effets. L'amortissement ou la déduction venant minorer vos revenus imposables, l'avantage fiscal sera d'autant plus important que votre pression fiscale est forte.

Robien Recentré

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf pour le donner en location à titre d'habitation principale, ou de parts de SCPI investies dans des mêmes logements répondant aux mêmes conditions.

> Avantage fiscal : amortissement de 6 % du prix d'acquisition du logement ou des parts de SCPI les sept premières années, puis 4 % les deux années suivantes, soit un amortissement maximal de 50 % de la valeur du logement.

> Contraintes : le loyer du locataire ne doit pas excéder un certain montant, fixé à environ 90 % du marché libre.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.

Borloo Populaire

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf pour le donner en location à titre d'habitation principale, ou de parts de SCPI investies dans des mêmes logements répondant aux mêmes conditions.

> Avantage fiscal : amortissement de 6 % du prix d'acquisition du logement ou des parts de SCPI les sept premières années, puis 4 % les deux années suivantes. Possibilité de proroger le dispositif deux fois par tranche de trois ans, en bénéficiant d'un amortissement supplémentaire de 2,5 % par an. Soit un amortissement maximal de 50 %, 57,5 % ou 65 % de la valeur du logement suivant la durée choisie.

Déduction forfaitaire de 30 % applicable aux loyers.

> Contraintes : le loyer et les revenus du locataire ne doivent pas excéder certains montants.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.

Malraux

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement puis réalisation de gros travaux de rénovation pour le donner en location à titre d'habitation principale.

> Avantage fiscal : déduction des travaux sans limitation.

> Contraintes : le logement doit être situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP).

> Durée de conservation : au moins six ans.

Résidence de loisirs (ZRR)

> Nature de l'opération : acquisition d'un logement neuf situé dans une résidence de tourisme pour le donner en location au moins neuf ans à l'exploitant de la résidence.

> Avantage fiscal : réduction d'impôt égale à 25 % du coût d'acquisition du logement, retenu dans la limite de 50.000 euros (100.000 euros pour un couple). La réduction d'impôt est étalée sur six ans au plus à raison du sixième de l'avantage maximal chaque année.

> Contraintes : la résidence de tourisme doit se situer dans une zone de revitalisation rurale ou dans une zone rurale éligible aux fonds structurels européens.

> Durée de conservation : au moins neuf ans.