Quand la Bourse sous-estime l'immobilier
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GEODIS : nous sommes acheteurs au cours actuel avec un premier objectif de cours à 90 euros (code : GEO ; Comp. B).
La direction de Renault précise que la société ne possède plus à ce jour de terrain significatif à vendre à Boulogne. Les autres sites industriels sont aujourd'hui occupés, et les sites commerciaux de la marque sont presque tous en location. Le pic de revenus issus de l'immobilier devrait donc se situer au cours de l'année 2005.
Quatre sociétés dotées d'un riche patrimoine
GEODIS
3,5 milliards de chiffre d'affaires valorisés pour zéro par la Bourse
Le constat est étonnant : les immobilisations corporelles nettes de Géodis (après amortissements) qui recouvrent, pour l'essentiel son patrimoine immobilier et foncier sont inscrites pour un montant de 475,4 millions d'euros au bilan de l'exercice 2004, ce qui est légèrement supérieur à sa capitalisation boursière. En clair, au cours actuel de 78 euros, la Bourse valorise pour zéro l'activité du groupe de transport et de logistique, qui représente tout de même un chiffre d'affaires de l'ordre de 3,5 milliards d'euros. Et, d'après le montant des immobilisations brutes, c'est-à-dire avant les amortissements, qui réduisent artificiellement leur valeur au bilan, le patrimoine immobilier vaudrait plutôt autour de 1,055 milliard d'euros, soit 174 euros par action ! Une telle décote pourrait se justifier si l'activité du groupe détruisait de la valeur plutôt que d'en créer, mais c'est loin d'être le cas. Certes, Géodis a dernièrement fait les frais en Bourse des difficultés de sa filiale italienne, qui va empêcher toute progression du résultat d'exploitation lors de l'exercice en cours (lire page 11). Mais la direction du groupe demeure confiante sur ses perspectives à plus long terme et a confirmé ses objectifs pour 2007, à savoir une progression de 10 % du chiffre d'affaires et de 30 % du résultat d'exploitation. Géodis vaut donc largement plus que sa capitalisation boursière actuelle, même si l'on y ajoute une dette de 262 millions d'euros, surtout si le groupe fait apparaître la vraie valeur de son patrimoine dans le cadre du passage aux nouvelles normes comptables IFRS.
CFF RECYCLING
Le patrimoine immobilier sera bientôt filialisé
CFF Recycling ne communique pas sur son patrimoine immobilier et foncier, et pour cause. Le groupe devrait l'apporter, en septembre prochain, à une société civile immobilière (SCI) contrôlée à 100 %. La valorisation de ses actifs au prix du marché est actuellement en cours. Une chose est sûre : ce patrimoine est aujourd'hui largement sous-estimé au bilan de CFF Recycling. L'ancienne Compagnie Française des Ferrailles, créée en 1956, possède environ 140 sites en France, dont certains sont sans doute totalement amortis et comptent pour zéro au bilan. Dans une optique de valorisation, les sites les plus intéressants (et les plus anciens) de CFF Recycling sont ceux situés dans la capitale et dans la région parisienne. Or, le bilan fait apparaître une valeur nette du patrimoine immobilier et foncier de 190 millions d'euros, ce qui représente déjà près de la moitié de la capitalisation boursière du groupe, tandis que la valeur brute (avant amortissements), qui constitue un indicateur prudent de la valeur réelle du patrimoine, s'élève à 580 millions d'euros, soit plus de 24 euros par action. Le cours de Bourse actuel de CFF Recycling, retombé sous 18 euros, ne nous paraît donc pas refléter la vraie valeur du groupe. Certes, le résultat net devrait reculer de 20 à 40 % à la fin de l'exercice en cours, mais l'activité du groupe est en bas de cycle et devrait se reprendre lors de l'exercice suivant, d'autant que sa nouvelle filiale, Penauille Polyservices, devrait y contribuer positivement à partir de 2006.
SAMSE
Soixante-dix sites dans le sud-est de la France
Samse, négociant en matériaux de construction, est également un riche propriétaire immobilier. Le groupe détient en effet 70 % de son parc exploité, soit 70 sites localisés, notamment dans la région Rhône-Alpes. Ces derniers sont avant tout des dépôts de négoce de matériaux de construction, mais il y a aussi une dizaine de magasins d'outillage exploités sous l'enseigne Boîte à Outils. Valorisé au bilan à 113 millions d'euros, le patrimoine est en cours de réévaluation dans le cadre du passage aux nouvelles normes comptables IFRS. La société estime sa plus-value potentielle entre 10 et 20 millions d'euros, soit près de 9 % de sa capitalisation boursière (son patrimoine représentant près de 60 % de sa valeur en Bourse). En clair, l'activité n'est valorisée qu'à hauteur de 40 %. Si Samse se focalise avant tout sur l'exploitation de ses sites, l'optimisation financière de son patrimoine peut parfois conduire le groupe à décider de vendre un magasin qui n'est plus utilisé, faisant apparaître sa vraie valeur. Ainsi, un magasin Boîte à Outils situé à Grenoble a été récemment cédé pour 6 millions d'euros, générant une plus-value après impôts de 3,6 millions. Ce qui nous conduit à penser que la réévaluation en cours du patrimoine de Samse pourrait s'avérer plutôt conservatrice.
CHEMINS DE FER DEPART.
Un patrimoine parisien équivalant à la capitalisation boursière
La Compagnie des Chemins de Fer Départementaux (CFD), cotée au Marché Libre, est une vieille dame de la Bourse, puisqu'elle a été créée en 1881. Elle fabrique, en petites séries, des locomotives pour la maintenance des voies ferrées, des autorails pour des petites lignes régionales et des funiculaires. Ses clients sont essentiellement la SNCF et la RATP. Mais CFD est surtout à la tête d'un patrimoine immobilier particulièrement intéressant. Outre une usine à Bagnères-de-Bigorre, le groupe possède trois étages de bureaux à Suresnes (banlieue parisienne) sur une surface de 1.500 mètres carrés, dont deux étages sont loués, et un immeuble de logements à Paris, dans le quartier de Tolbiac. Le tout lui rapporte environ 500.000 euros par an. Sur la base de ce rendement locatif, la valeur de ce patrimoine peut être estimée à un peu plus de 7 millions d'euros. C'est à peu de chose près le montant de la capitalisation boursière de CFD, dont l'activité n'est donc pas valorisée par le marché. Surtout, la prise en compte de la plus-value potentielle après impôts sur la cession de ce patrimoine immobilier représenterait à elle seule 180 euros par action, pour un cours de Bourse de 275 euros.
Renault devrait réaliser la vente de l'île Seguin avant la fin de l'année
> L'importance des terrains que possède Renault dans la ville de Boulogne-Billancourt, où le prix du mètre carré a augmenté de 50 % en trois ans, fait de l'ex-Régie le plus gros propriétaire foncier de l'Ouest parisien. Le groupe Renault, qui a réalisé en 2003 79 millions d'euros de plus-values sur la cession de divers terrains et un peu plus de 40 millions en 2004, devrait enregistrer cette année une importante plus-value sur la cession de l'île Seguin, sur la commune de Boulogne-Billancourt, une promesse de vente ayant été signée en septembre 2004 à la mairie de Boulogne. Cette île d'un kilomètre de long constitue un patrimoine unique de 52 hectares situé dans une des régions les plus chères de France. Aucun chiffre officiel n'a été communiqué, mais il semble que le terrain ait été cédé à un prix proche de 160 millions d'euros, ce qui permet d'espérer une plus-value de l'ordre de 100 millions d'euros. Le site, acquis au milieu des années 1920 par le fondateur de la marque au losange, est totalement amorti dans les comptes, mais il faut tenir compte des frais de dépollution et d'aménagement du site. Le fruit de la vente de l'île Seguin représente une très faible part des 3 milliards d'euros de bénéfice attendus en 2005, mais il contribuera tout de même à améliorer l'ordinaire à un moment où la progression des ventes a tendance à se tasser. Cet « extra » de fin d'année pourrait surtout faciliter le paiement d'une partie du dividende, que nous attendons à 2 euros par action au titre de 2005.
La direction de Renault précise que la société ne possède plus à ce jour de terrain significatif à vendre à Boulogne. Les autres sites industriels sont aujourd'hui occupés, et les sites commerciaux de la marque sont presque tous en location. Le pic de revenus issus de l'immobilier devrait donc se situer au cours de l'année 2005.