Evaluez au plus juste vos biens immobiliers
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En six ans, les prix de l'immobilier ont progressé de plus de 90 %. Et ce phénomène ne touche pas que Paris et l'Ile-de-France. Du coup, vous faites peut-être partie des 100.000 propriétaires qui, depuis 1997, ont rejoint le club de moins en moins fermé des redevables de l'ISF. Comme le relevait le sénateur Philippe Marini dans son rapport d'information sur l'ISF du 16 juin 2004, l'immobilier représente plus du tiers de patrimoine taxable, et « la forte hausse de l'immobilier n'est pas étrangère au gonflement impressionnant du nombre de redevables de l'ISF ». D'où la nécessité d'évaluer au plus juste son patrimoine immobilier. Ce qui est souvent loin d'être une partie de plaisir.
Dure évaluation
Si vous avez acheté votre bien récemment, pas de problème. Vous indiquez le prix d'achat, éventuellement ajusté de l'évolution des prix constatée depuis.
« Si vous avez acheté votre bien depuis plus longtemps et que vous avez déjà produit une déclaration d'ISF l'an dernier, vous avez également tout intérêt à prendre en compte la hausse de l'immobilier constatée depuis un an », conseille Guillaume Dozinel, directeur de l'ingénierie patrimoniale à la banque privée Quilvest.
Les choses se compliquent sérieusement si vous pensez être soumis à l'ISF pour la première fois. Il faut alors établir la valeur vénale de vos biens immobiliers au 1er janvier 2005, c'est-à-dire le prix auquel ils auraient pu être normalement négociés à cette date. La méthode préconisée par le fisc est celle de l'évaluation par comparaison. Il s'agit d'apprécier la valeur du bien en le comparant aux ventes effectuées dans le même quartier portant sur des immeubles identiques, ou tout au moins similaires.
Bien entendu, cette méthode est longue et fastidieuse, puisque vous devez recenser les ventes les plus pertinentes, en épluchant les petites annonces immobilières de la presse spécialisée ou en faisant le tour des agences immobilières de votre quartier.
Vous pouvez également vous référer aux statistiques publiées régulièrement par la chambre des notaires ou par la Fédération nationale des agents immobiliers (Fnaim).
Quel que soit le terme de référence choisi, soyez très prudent dans votre évaluation. Comme le relève Guy Fonte dans son ouvrage « ISF, SOS déclaration » (Editions Le Journal des Finances), « l'administration se réserve largement le droit de contester a posteriori l'évaluation retenue par le contribuable. (...) Mais, en pareil cas, elle est tenue de fournir, à titre de comparaison, au moins cinq éléments relatifs à des cessions de biens de même nature ».
Sachez, pour mémoire, qu'il existe deux autres méthodes d'évaluation, beaucoup moins fiables.
La méthode d'évaluation par le revenu, utilisable uniquement pour les biens loués, consiste à appliquer au revenu procuré un coefficient de capitalisation (entre 2 et 14 % pour les loyers réglementés, 4 à 8 % pour les loyers libres...). Par exemple, si vous retenez le taux de 6 % pour un loyer de 10.000 euros annuels, vous évaluerez votre bien à : 10.000 x (100/6) = 166.667 euros. Le résultat est en général peu probant puisqu'il dépend directement du taux choisi.
L'autre méthode, dite d'évaluation d'après la valeur antérieure, consiste, à partir d'un prix connu (à l'occasion d'une acquisition, d'une donation ou d'un héritage, notamment), à appliquer un coefficient destiné à traduire l'évolution du marché immobilier.
Profitez des abattements et décotes
Heureusement, il existe quelques astuces pour réduire sensiblement la valeur de votre patrimoine immobilier.
- Résidence principale
En premier lieu, votre résidence principale bénéficie systématiquement d'un abattement de 20 %. Celui-ci ne s'applique, en revanche, pas à votre résidence secondaire. Dans le cas d'époux ayant cessé de cohabiter et faisant l'objet d'une imposition séparée à l'ISF, l'abattement de 20 % s'applique à la résidence principale de chacun des époux. « Attention prévient Maï Trinh, directeur exécutif du département d'ingénierie patrimoniale d'UBS Wealth Management, l'abattement de 20 % ne s'applique pas lorsque la résidence principale est détenue par le biais d'une SCI. »
- Biens loués
Si vous donnez un bien immobilier en location, vous pouvez pratiquer un abattement d'au moins 20 %. C'est ce que vient de juger le Conseil d'Etat dans un arrêt du 10 novembre 2004 (n° 249.505).
Sachez toutefois que si vous donnez en location des biens meublés, ceux-ci peuvent être totalement exonérés d'ISF sous certaines conditions (ces logements vous rapportent au moins 23.000 euros de recettes et les revenus que vous en tirez représentent plus de 50 % de la totalités des revenus professionnels de votre foyer fiscal, lire pages 28 et 30).
- Indivision
Lorsque vous détenez un bien en indivision, notamment à la suite d'un héritage, vous pouvez bénéficier d'une décote significative. « Certains tribunaux acceptent des décotes pouvant aller jusqu'à 30 %, explique Pierre Berger, avocat associé chez Fidal. Et, cerise sur le gâteau, vous pouvez cumuler cette décote avec l'abattement de 20 % si le bien indivis constitue également votre résidence principale. »
Exemple :
M. Lejeune détient avec sa soeur un appartement en indivision d'une valeur de 500.000 euros. Il l'occupe à titre de résidence principale.
Quote-part retenue pour la déclaration ISF de M. Lejeune : 250.000 euros.
Décote de 30 % pour indivision : 75.000 euros.
Abattement de 20 % au titre de la résidence principale : 35.000 euros.
Valeur à déclarer à l'ISF : 140.000 euros.
- Parts de SCI
Lorsqu'un immeuble est détenu via une société civile immobilière (SCI), les porteurs de parts sont censés déclarer la valeur de leurs parts. Celle-ci est égale à une fraction de l'actif net de la société (valeur de l'immeuble minorée des dettes éventuelles). « Mais, là encore, le fait que le bien soit détenu via une SCI est un facteur de décote, explique Maï Trinh. Vous pouvez appliquer un abattement de l'ordre de 10 % pour manque de liquidité, puisqu'il est très difficile de revendre des parts de SCI. »
- Pas de décote en cas de démembrement
L'administration refuse, en revanche, l'application d'un abattement sur la valeur d'un bien lorsque celui-ci a fait l'objet d'un démembrement.
Le meilleur calcul pour déclarer vos actions
Le patrimoine financier est peut-être le plus facile à évaluer. Sachez pourtant qu'il existe des options plus avantageuses que d'autres. Pour les actions et obligations, par exemple, vous pouvez choisir entre le cours du 31 décembre 2004 ou la moyenne des trente derniers cours cotés. Et ce choix peut être effectué ligne par ligne (voir notre cote ISF pages 32 à 35).
- Les actions cotées
Les valeurs cotées sur un marché français ou étranger peuvent être évaluées soit au dernier cours connu de l'année (le 31 décembre 2004), soit à la moyenne des trente derniers cours de Bourse de l'année. Vous pouvez fort bien panacher ces deux méthodes en retenant celle qui vous est la plus favorable.
En revanche, pour les titres de Sicav et de FCP, la méthode des trente derniers cours de Bourse n'est pas admise. Il convient alors de retenir la dernière valeur liquidative connue au 1er janvier 2005.
- Les titres non cotés
Ils doivent faire l'objet d'une déclaration estimative. L'estimation peut se faire en utilisant différentes méthodes : valeur mathématique, valeur de productivité, valeur de rendement, marge brute d'autofinancement, goodwill (ou survaleur) ou valeur de comparaison. Dans la pratique, il convient de demander à l'expert-comptable ou au commissaire aux comptes de l'entreprise d'en déterminer la valeur.
- Les obligations
Elles doivent être déclarées coupon couru, comme l'impose la doctrine administrative (Rép. Médecin, AN 18 juillet 1983, p. 3170, n° 30233). Elles peuvent également bénéficier de l'option entre le cours au 31 décembre ou la moyenne des trente derniers cours de Bourse de l'année.
Attention, certaines publications fournissent un cours sans coupon couru ou un cours en pourcentage du nominal difficilement utilisable pour votre déclaration ISF, évidemment établie en euros.
- Les contrats d'assurance-vie
Il convient de distinguer les contrats rachetables (où l'épargne est disponible) de ceux qui ne le sont pas. La première catégorie est constituée de produits d'épargne (contrats d'assurance-vie en euros, en unités de compte...) qu'il faut déclarer à l'ISF pour leur valeur de rachat au 1er janvier. Cette valeur est généralement communiquée par les compagnies d'assurances en début d'année.
Les contrats non rachetables concernent le plus souvent des produits d'assurances en cas de décès. Seules les primes versées après l'âge de 70 ans sur des contrats souscrits depuis le 20 novembre 1991 doivent être déclarées à l'ISF. Les contrats d'assurance-vie qui auraient été expressément acceptés par leur bénéficiaire ne peuvent pas être assimilés à des contrats non rachetables, même si l'acceptation a pour conséquence d'empêcher tout retrait sans l'accord du bénéficiaire. Ils doivent donc être déclarés pour leur valeur au 1er janvier. A noter que les contrats de tontine ne possèdent pas de valeur de rachat. Les primes versées ne doivent donc pas être déclarées à l'ISF, quels que soient la date de souscription des contrats ou l'âge de l'épargnant au moment du versement des primes.
- Les contrats et bons de capitalisation
A la différence des contrats d'assurance-vie, seule leur valeur nominale (c'est-à-dire celle qui correspond au montant versé sur le contrat) doit être déclarée à l'ISF. Les intérêts restent, quant à eux, exonérés d'impôt sur la fortune.
- L'épargne salariale
S'agissant des stock-options, les options d'achat ou de souscription d'actions sont exclues du champ d'application de l'ISF tant qu'elles n'ont pas été exercées.
En revanche, une fois l'option levée, le salarié devient propriétaire des titres. Leur valeur au 1er janvier doit alors être incluse dans le patrimoine taxable, indépendamment de leur valeur d'attribution.
Par ailleurs, les parts ou actions détenues dans le cadre d'un plan d'épargne entreprise (PEE) ou d'un plan d'épargne interentreprise (PEI) doivent être incluses dans le patrimoine taxable pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Seuls les mandataires sociaux peuvent éventuellement prétendre à une exonération au titre des biens professionnels.
Aucun abattement ne peut être appliqué sur les stock-options ou l'épargne salariale au motif de l'indisponibilité des titres. L'administration a précisé que cette « indisponibilité temporaire » n'affecte pas la valeur patrimoniale des actions détenues par le contribuable dans la mesure où elle s'analyse comme la contrepartie conventionnelle de l'avantage financier procuré au bénéficiaire du plan d'options ou de l'épargne salariale.
- Vos contrats de retraite
Pendant la phase d'épargne, ces contrats (les Perp, Madelin, Prefon, Perco, etc.) échappent à l'ISF dans la mesure où ils sont analysés comme des contrats non rachetables. Pendant la phase de rente, la valeur de capitalisation des rentes constituées dans le cadre d'une activité professionnelle ou d'un plan d'épargne-retraite populaire (Perp) échappe à l'ISF, à condition que le contrat ait été alimenté par des primes versées régulièrement pendant une durée d'au moins quinze ans. Et l'entrée en jouissance de la rente doit être subordonnée à la cessation de l'activité professionnelle.
Une exception existe toutefois pour les Perp et les Perco souscrits jusqu'au 31 décembre 2005. Ces contrats pourront bénéficier de la mesure d'exonération d'ISF même s'ils n'ont pas fait l'objet de versements réguliers pendant quinze ans.
Faut-il ou non déclarer ?
> La prodigieuse ascension des prix de l'immobilier peut vous faire entrer insidieusement dans le cercle de moins en moins fermé des assujettis à l'ISF. N'hésitez pas à effectuer quelques vérifications (voir notre carnet d'adresses ci-dessous), vous serez peut-être surpris par les prix.
Car dès que votre patrimoine excède 732.000 euros, vous êtes tenu de souscrire une déclaration d'ISF, à déposer au plus tard le 15 juin 2005, accompagnée de son règlement. En deçà de ce seuil, vous n'avez rien à faire car vous échappez à l'impôt sur la fortune.
Si votre patrimoine frôle la barre fatidique, la tentation peut être grande de ne rien déclarer. Mais connaissez-vous bien les risques que vous encourez ?
Si vous ne déposez aucune déclaration, l'administration dispose de dix ans pour contrôler votre patrimoine, et éventuellement vous redresser. Et la note peut être lourde. Outre les traditionnels intérêts de retard de 0,75 % par mois, vous aurez droit à 10 % de pénalité, pouvant être portés à 40 %, voire 80 % si vous n'avez pas obtempéré aux mises en demeure de l'administration de souscrire une déclaration.
Et il ne suffit pas de souscrire une déclaration d'ISF pour un montant inférieur à 732.000 euros pour échapper aux foudres du fisc. Vous courrez exactement les mêmes risques : le délai de contrôle reste fixé à dix ans, et le fisc peut vous appliquer, outre les intérêts de retard de 0,75 %, une pénalité de 40 % pour mauvaise foi, pouvant être portée à 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses.
Ce délai est, en revanche, ramené à trois ans si vous souscrivez une déclaration pour un patrimoine d'une valeur supérieure à 732.000 euros. Au final, vous le comprendrez, mieux vaut ne pas jouer avec le feu. Vous gagnerez sept ans de tranquillité.
Notre carnet d'adresses. Les sites Internet peuvent vous fournir une bonne indication sur la valeur de votre bien immobilier. Il faudra ensuite, bien sûr, affiner votre estimation en vous référant à des ventes concernant des biens comparables.
www.boursorama.com/patrimoine/
www.fnaim.com
www.foncia.com
www.marche-immo.com
www.notaires.fr
www.pap.fr
www.paris.notaires.fr
Le meilleur calcul pour déclarer vos actions
Le patrimoine financier est peut-être le plus facile à évaluer. Sachez pourtant qu'il existe des options plus avantageuses que d'autres. Pour les actions et obligations, par exemple, vous pouvez choisir entre le cours du 31 décembre 2004 ou la moyenne des trente derniers cours cotés. Et ce choix peut être effectué ligne par ligne (voir notre cote ISF pages 32 à 35).
- Les actions cotées
Les valeurs cotées sur un marché français ou étranger peuvent être évaluées soit au dernier cours connu de l'année (le 31 décembre 2004), soit à la moyenne des trente derniers cours de Bourse de l'année. Vous pouvez fort bien panacher ces deux méthodes en retenant celle qui vous est la plus favorable.
En revanche, pour les titres de Sicav et de FCP, la méthode des trente derniers cours de Bourse n'est pas admise. Il convient alors de retenir la dernière valeur liquidative connue au 1er janvier 2005.
- Les titres non cotés
Ils doivent faire l'objet d'une déclaration estimative. L'estimation peut se faire en utilisant différentes méthodes : valeur mathématique, valeur de productivité, valeur de rendement, marge brute d'autofinancement, goodwill (ou survaleur) ou valeur de comparaison. Dans la pratique, il convient de demander à l'expert-comptable ou au commissaire aux comptes de l'entreprise d'en déterminer la valeur.
- Les obligations
Elles doivent être déclarées coupon couru, comme l'impose la doctrine administrative (Rép. Médecin, AN 18 juillet 1983, p. 3170, n° 30233). Elles peuvent également bénéficier de l'option entre le cours au 31 décembre ou la moyenne des trente derniers cours de Bourse de l'année.
Attention, certaines publications fournissent un cours sans coupon couru ou un cours en pourcentage du nominal difficilement utilisable pour votre déclaration ISF, évidemment établie en euros.
- Les contrats d'assurance-vie
Il convient de distinguer les contrats rachetables (où l'épargne est disponible) de ceux qui ne le sont pas. La première catégorie est constituée de produits d'épargne (contrats d'assurance-vie en euros, en unités de compte...) qu'il faut déclarer à l'ISF pour leur valeur de rachat au 1er janvier. Cette valeur est généralement communiquée par les compagnies d'assurances en début d'année.
Les contrats non rachetables concernent le plus souvent des produits d'assurances en cas de décès. Seules les primes versées après l'âge de 70 ans sur des contrats souscrits depuis le 20 novembre 1991 doivent être déclarées à l'ISF. Les contrats d'assurance-vie qui auraient été expressément acceptés par leur bénéficiaire ne peuvent pas être assimilés à des contrats non rachetables, même si l'acceptation a pour conséquence d'empêcher tout retrait sans l'accord du bénéficiaire. Ils doivent donc être déclarés pour leur valeur au 1er janvier. A noter que les contrats de tontine ne possèdent pas de valeur de rachat. Les primes versées ne doivent donc pas être déclarées à l'ISF, quels que soient la date de souscription des contrats ou l'âge de l'épargnant au moment du versement des primes.
- Les contrats et bons de capitalisation
A la différence des contrats d'assurance-vie, seule leur valeur nominale (c'est-à-dire celle qui correspond au montant versé sur le contrat) doit être déclarée à l'ISF. Les intérêts restent, quant à eux, exonérés d'impôt sur la fortune.
- L'épargne salariale
S'agissant des stock-options, les options d'achat ou de souscription d'actions sont exclues du champ d'application de l'ISF tant qu'elles n'ont pas été exercées.
En revanche, une fois l'option levée, le salarié devient propriétaire des titres. Leur valeur au 1er janvier doit alors être incluse dans le patrimoine taxable, indépendamment de leur valeur d'attribution.
Par ailleurs, les parts ou actions détenues dans le cadre d'un plan d'épargne entreprise (PEE) ou d'un plan d'épargne interentreprise (PEI) doivent être incluses dans le patrimoine taxable pour leur valeur au 1er janvier de l'année d'imposition. Seuls les mandataires sociaux peuvent éventuellement prétendre à une exonération au titre des biens professionnels.
Aucun abattement ne peut être appliqué sur les stock-options ou l'épargne salariale au motif de l'indisponibilité des titres. L'administration a précisé que cette « indisponibilité temporaire » n'affecte pas la valeur patrimoniale des actions détenues par le contribuable dans la mesure où elle s'analyse comme la contrepartie conventionnelle de l'avantage financier procuré au bénéficiaire du plan d'options ou de l'épargne salariale.
- Vos contrats de retraite
Pendant la phase d'épargne, ces contrats (les Perp, Madelin, Prefon, Perco, etc.) échappent à l'ISF dans la mesure où ils sont analysés comme des contrats non rachetables. Pendant la phase de rente, la valeur de capitalisation des rentes constituées dans le cadre d'une activité professionnelle ou d'un plan d'épargne-retraite populaire (Perp) échappe à l'ISF, à condition que le contrat ait été alimenté par des primes versées régulièrement pendant une durée d'au moins quinze ans. Et l'entrée en jouissance de la rente doit être subordonnée à la cessation de l'activité professionnelle.
Une exception existe toutefois pour les Perp et les Perco souscrits jusqu'au 31 décembre 2005. Ces contrats pourront bénéficier de la mesure d'exonération d'ISF même s'ils n'ont pas fait l'objet de versements réguliers pendant quinze ans.
Faut-il ou non déclarer ?
> La prodigieuse ascension des prix de l'immobilier peut vous faire entrer insidieusement dans le cercle de moins en moins fermé des assujettis à l'ISF. N'hésitez pas à effectuer quelques vérifications (voir notre carnet d'adresses ci-dessous), vous serez peut-être surpris par les prix.
Car dès que votre patrimoine excède 732.000 euros, vous êtes tenu de souscrire une déclaration d'ISF, à déposer au plus tard le 15 juin 2005, accompagnée de son règlement. En deçà de ce seuil, vous n'avez rien à faire car vous échappez à l'impôt sur la fortune.
Si votre patrimoine frôle la barre fatidique, la tentation peut être grande de ne rien déclarer. Mais connaissez-vous bien les risques que vous encourez ?
Si vous ne déposez aucune déclaration, l'administration dispose de dix ans pour contrôler votre patrimoine, et éventuellement vous redresser. Et la note peut être lourde. Outre les traditionnels intérêts de retard de 0,75 % par mois, vous aurez droit à 10 % de pénalité, pouvant être portés à 40 %, voire 80 % si vous n'avez pas obtempéré aux mises en demeure de l'administration de souscrire une déclaration.
Et il ne suffit pas de souscrire une déclaration d'ISF pour un montant inférieur à 732.000 euros pour échapper aux foudres du fisc. Vous courrez exactement les mêmes risques : le délai de contrôle reste fixé à dix ans, et le fisc peut vous appliquer, outre les intérêts de retard de 0,75 %, une pénalité de 40 % pour mauvaise foi, pouvant être portée à 80 % en cas de manoeuvres frauduleuses.
Ce délai est, en revanche, ramené à trois ans si vous souscrivez une déclaration pour un patrimoine d'une valeur supérieure à 732.000 euros. Au final, vous le comprendrez, mieux vaut ne pas jouer avec le feu. Vous gagnerez sept ans de tranquillité.
Notre carnet d'adresses. Les sites Internet peuvent vous fournir une bonne indication sur la valeur de votre bien immobilier. Il faudra ensuite, bien sûr, affiner votre estimation en vous référant à des ventes concernant des biens comparables.
www.boursorama.com/patrimoine/
www.fnaim.com
www.foncia.com
www.marche-immo.com
www.notaires.fr
www.pap.fr
www.paris.notaires.fr